Chiusa la successione, arriva la domanda più difficile: cosa facciamo della casa? Non esiste una risposta giusta per tutti. Dipende dall'affetto, dai costi, da quanto spesso pensate di tornare e dallo stato dell'immobile. Qui mettiamo a confronto le tre strade, con i numeri da considerare.
- Tenerla costa ogni anno: IMU, TARI, utenze, assicurazione e manutenzione.
- Affittarla rende, ma richiede una casa in ordine e qualcuno sul posto.
- Venderla: per una casa ereditata non si pagano tasse sulla plusvalenza.
1. Tenerla: quanto costa davvero
Una casa che non è abitazione principale di nessuno ha costi fissi, anche se resta chiusa:
- IMU, con l'aliquota del Comune per le seconde case, pagata in due rate (giugno e dicembre);
- TARI, la tassa sui rifiuti, spesso ridotta per le case non abitate se lo si comunica al Comune;
- utenze minime per tenere attivi acqua e luce;
- assicurazione contro danni e responsabilità verso terzi;
- manutenzione: tetto, grondaie, infissi, imbiancature, pulizia di cortili e terreni.
Il costo nascosto è il degrado: una casa chiusa si rovina più in fretta di una abitata. Umidità, infiltrazioni e impianti fermi possono trasformare in pochi anni piccoli lavori in grandi spese. Se decidete di tenerla, pianificate visite regolari: bastano una o due al mese per arieggiare, controllare e intervenire prima che il danno cresca.
2. Affittarla: lungo o breve periodo
Affitto di lunga durata
Il contratto tipico è il 4+4 (libero) o il 3+2 a canone concordato. Sul canone si può scegliere la cedolare secca, un'imposta sostitutiva del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti. Rende meno dell'affitto turistico, ma richiede molta meno gestione.
Affitto breve e turistico
In provincia di Ragusa, tra barocco, mare e Montalbano, la domanda turistica è forte, soprattutto da maggio a ottobre. In cambio serve più organizzazione:
- il CIN, il codice identificativo nazionale da esporre negli annunci, oltre alle registrazioni richieste da Regione e Comune;
- la comunicazione degli ospiti alla Questura e la tassa di soggiorno, dove il Comune la prevede;
- requisiti di sicurezza come rilevatori di gas e monossido ed estintori;
- qualcuno sul posto per check-in, pulizie, cambio biancheria e piccoli guasti.
Anche per gli affitti brevi si può optare per la cedolare secca; per chi affitta più immobili le aliquote e gli obblighi cambiano, quindi fatevi consigliare da un commercialista.
3. Venderla: tasse e documenti
La buona notizia: quando vendi una casa ricevuta in eredità non paghi l'imposta sulla plusvalenza, anche se vendi subito dopo la successione. È una differenza importante rispetto a una casa comprata e rivenduta entro 5 anni.
Prima di mettere la casa sul mercato, verificate di avere tutto in regola:
- Successione presentata e voltura catastale fatta (vedi la Guida alla successione).
- Accettazione dell'eredità trascritta: se manca, la fa il notaio al rogito, ma va messa in conto.
- Conformità catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato reale della casa.
- Conformità urbanistica: eventuali modifiche non autorizzate vanno sanate prima, con un tecnico.
- APE, l'attestato di prestazione energetica, obbligatorio già negli annunci.
- Consenso di tutti gli eredi, se la casa è in comproprietà (ne parliamo in Casa ereditata con più eredi).
Se nella successione avete usato l'agevolazione "prima casa" per pagare meno imposte ipotecaria e catastale, chiedete al notaio se vendere entro 5 anni comporta di doverle restituire, e come evitarlo.
4. Le tre strade a confronto
| Tenerla | Affitto lungo | Affitto breve | Vendita | |
|---|---|---|---|---|
| Entrate | nessuna | costanti | più alte, stagionali | una tantum |
| Impegno | medio | basso | alto | solo iniziale |
| Costi fissi | tutti a carico vostro | in parte coperti dal canone | coperti dagli incassi | nessuno dopo il rogito |
| Potete usarla voi | sempre | no | nei periodi liberi | no |
5. Come decidere
Tre domande aiutano a scegliere:
- Quante settimane all'anno la userete davvero? Se la risposta è "forse un'estate ogni tanto", l'affitto breve nei mesi liberi può coprire i costi.
- In che stato è? Se servono grandi lavori, confrontate il costo della ristrutturazione con il valore di vendita attuale.
- C'è accordo tra gli eredi? Senza accordo, ogni soluzione diventa lenta. Meglio decidere presto che lasciare la casa chiusa per anni. Se qualcuno di voi vive fuori dall'Italia, molte firme si possono fare con una procura: lo spieghiamo in Eredi all'estero.
Qualunque sia la scelta, nel frattempo la casa va seguita. Possiamo occuparcene noi con visite periodiche e report fotografici, e metterti in contatto con il geometra e l'agenzia partner quando deciderai di affittare o vendere.
Domande frequenti
Posso vendere la casa prima di aver fatto la successione?
No. Prima serve la dichiarazione di successione con la voltura, e al rogito deve risultare l'accettazione dell'eredità.
Se la affitto devo comunicarlo al Comune per l'IMU?
L'IMU resta dovuta dai proprietari; alcuni Comuni prevedono aliquote ridotte per le case affittate a canone concordato. Verifica le delibere del tuo Comune.
Chi paga il notaio quando si vende?
Di norma l'onorario del notaio per il rogito è a carico di chi compra. Sono invece a carico di chi vende le spese per mettere in regola la casa: sanatorie, aggiornamenti catastali, APE.
Questa guida ha scopo informativo e riflette le regole in vigore a settembre 2026. Norme, aliquote e scadenze possono cambiare: per il tuo caso specifico rivolgiti a un notaio, a un commercialista o a un geometra.