Ereditare la casa di famiglia porta con sé ricordi, ma anche scadenze e pratiche che è facile sottovalutare, soprattutto se vivi lontano. In questa guida mettiamo in fila tutti i passaggi, dal primo documento da richiedere fino alla voltura e all'IMU, con le scadenze da segnare sul calendario.
- Se tra i beni c'è una casa, la dichiarazione di successione va quasi sempre presentata, entro 12 mesi dalla data del decesso.
- Presentare la dichiarazione non significa accettare l'eredità: sono due cose diverse.
- Con la dichiarazione telematica la voltura catastale viene fatta in automatico.
- Dal giorno del decesso l'IMU è a carico degli eredi, ciascuno per la sua quota.
1. Raccogli i documenti
Prima di tutto servono i documenti di base. Conviene richiederli subito, anche in più copie, perché verranno chiesti da banche, notaio, Agenzia delle Entrate e fornitori delle utenze.
- Certificato di morte (lo rilascia il Comune in cui è avvenuto il decesso; spesso basta un'autocertificazione).
- Codice fiscale della persona defunta e di tutti gli eredi. Chi vive all'estero e non ce l'ha può chiederlo al consolato.
- Stato di famiglia storico o autocertificazione del rapporto di parentela.
- Visure catastali degli immobili: indicano rendita, categoria e intestatari. Si ottengono online dall'Agenzia delle Entrate o tramite un geometra.
- Eventuale testamento e copia degli atti di provenienza della casa (atto di acquisto, precedente successione, donazione).
- Estremi di conti correnti, titoli e altri beni, e l'elenco di eventuali debiti (mutui, finanziamenti, bollette non pagate).
2. Verifica se esiste un testamento
Il testamento cambia chi eredita e in che misura, quindi va cercato prima di fare qualsiasi altra cosa.
- Se c'è un testamento scritto a mano (olografo), chi lo trova deve portarlo a un notaio, che lo pubblica: solo dopo la pubblicazione produce effetti.
- Se il testamento era stato fatto davanti a un notaio (pubblico), è già conservato da lui.
- Per sapere se esistono testamenti registrati si può chiedere, anche tramite un notaio, una verifica al Registro generale dei testamenti.
Attenzione: anche con un testamento, la legge riserva una parte del patrimonio ai familiari più stretti (coniuge, figli e, in mancanza di figli, genitori). Sono i cosiddetti legittimari: se il testamento li lede, possono far valere i loro diritti.
3. Capisci chi sono gli eredi e con quali quote
Se non c'è testamento si segue la successione legittima, cioè le quote stabilite dal Codice civile. Ecco i casi più comuni:
| Chi resta | Come si divide |
|---|---|
| Coniuge e un figlio | metà al coniuge, metà al figlio |
| Coniuge e due o più figli | 1/3 al coniuge, 2/3 ai figli in parti uguali |
| Solo figli | tutto ai figli, in parti uguali |
| Coniuge, senza figli, con genitori o fratelli del defunto | 2/3 al coniuge, il resto a genitori e fratelli |
| Solo il coniuge | tutto al coniuge |
Il coniuge che resta ha inoltre il diritto di abitare nella casa familiare e di usare i mobili, anche se la casa viene ereditata in quote con altri.
Quando gli eredi sono più di uno, la casa diventa di proprietà comune finché non viene divisa o venduta. Ne parliamo nella guida Casa ereditata con più eredi.
4. Decidi se accettare l'eredità
Nessuno diventa erede in automatico: l'eredità va accettata. Si può fare in tre modi.
- Accettazione espressa: con un atto davanti al notaio o una scrittura in cui ci si dichiara erede.
- Accettazione tacita: comportandosi da erede, per esempio vendendo o affittando la casa, o incassando i beni del defunto.
- Accettazione con beneficio d'inventario: si risponde dei debiti del defunto solo nei limiti di quanto si eredita. È la scelta prudente se non si conosce bene la situazione economica.
Si può anche rinunciare, con una dichiarazione davanti a un notaio o al cancelliere del tribunale. Chi rinuncia non riceve nulla ma non risponde nemmeno dei debiti.
Accettando "puramente e semplicemente" si risponde dei debiti del defunto anche con il proprio patrimonio. Il diritto di accettare dura 10 anni, ma chi è già in possesso dei beni (per esempio abita la casa) deve fare l'inventario entro 3 mesi se vuole mantenere il beneficio d'inventario. Se hai dubbi, parlane con un notaio prima di compiere qualsiasi atto sui beni.
5. Presenta la dichiarazione di successione (entro 12 mesi)
La dichiarazione di successione comunica all'Agenzia delle Entrate chi sono gli eredi e quali beni fanno parte dell'eredità. Serve a calcolare le imposte e ad aggiornare il catasto.
- Scadenza: 12 mesi dalla data del decesso.
- Chi la presenta: basta uno solo degli eredi, anche per conto degli altri.
- Come: solo online, con il modello telematico dell'Agenzia delle Entrate. Puoi farla da solo con SPID, CIE o CNS, oppure affidarla a un professionista (geometra, commercialista, CAF o notaio).
- Quando non serve: se l'eredità va a coniuge e figli, vale meno di 100.000 euro e non comprende immobili. Con una casa, quindi, va quasi sempre presentata.
Insieme alla dichiarazione telematica viene fatta anche la voltura catastale: gli immobili passano a nome degli eredi senza una pratica separata.
6. Paga le imposte
Per una casa ereditata si pagano di solito le imposte ipotecaria e catastale, più qualche importo fisso di bolli e tributi. L'imposta di successione vera e propria, invece, tra familiari stretti è dovuta solo sopra soglie molto alte.
| Imposta | Quanto |
|---|---|
| Ipotecaria | 2% del valore catastale (minimo 200 €) |
| Catastale | 1% del valore catastale (minimo 200 €) |
| Se almeno un erede ha i requisiti "prima casa" | 200 € + 200 € in misura fissa |
| Successione: coniuge, figli, genitori | 4% solo sulla parte che supera 1 milione di euro per ciascun erede |
| Successione: fratelli e sorelle | 6% sulla parte che supera 100.000 euro per ciascuno |
| Successione: altri parenti fino al 4° grado e affini fino al 3° | 6%, senza franchigia |
| Successione: tutti gli altri | 8%, senza franchigia |
Il valore catastale non è il valore di mercato: si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per 110 se è prima casa, per 120 negli altri casi (abitazioni). Per una casa con rendita di 500 euro, per esempio, il valore catastale è di circa 63.000 euro: ipotecaria e catastale costano quindi circa 1.890 euro, oppure 400 euro se si applica l'agevolazione prima casa.
Le imposte si pagano con addebito sul conto indicato nella dichiarazione. Dal 2025 anche l'imposta di successione, quando è dovuta, viene calcolata direttamente dagli eredi (autoliquidazione) e va versata entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione, con possibilità di rateizzare.
7. Dopo la successione: catasto, utenze, IMU
- Controlla la visura catastale qualche settimana dopo: gli eredi devono comparire come intestatari con le quote giuste.
- Intesta le utenze (luce, gas, acqua) a uno degli eredi, oppure disdicile se la casa resta vuota. Evita di lasciare contratti a nome del defunto.
- Comunica al Comune la variazione per la TARI, la tassa sui rifiuti.
- Paga l'IMU: dal giorno del decesso è dovuta dagli eredi in proporzione alle quote, con acconto a giugno e saldo a dicembre. Se nessuno ci abita come abitazione principale, si applica l'aliquota prevista per le seconde case.
- Assicura la casa, soprattutto se resta disabitata: una perdita d'acqua o un'infiltrazione non vista per mesi può fare danni seri, anche ai vicini.
8. Se vuoi vendere: la trascrizione dell'accettazione
Per vendere una casa ereditata la dichiarazione di successione non basta: nei registri immobiliari deve risultare anche l'accettazione dell'eredità. Se non è stata fatta prima, se ne occupa il notaio al momento della vendita, ma è bene saperlo per non avere sorprese sui tempi. Prima di mettere in vendita verifica anche che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale della casa.
Non sai ancora se tenerla, affittarla o venderla? Ti aiuta la guida Casa ereditata: tenerla, affittarla o venderla.
Le scadenze in un colpo d'occhio
| Quando | Cosa |
|---|---|
| Entro 3 mesi | Inventario, se sei in possesso dei beni e vuoi accettare con beneficio d'inventario |
| Entro 12 mesi | Dichiarazione di successione (con voltura catastale) |
| Entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione | Pagamento dell'imposta di successione, se dovuta |
| Giugno e dicembre | Acconto e saldo IMU, dall'anno del decesso |
| Entro 10 anni | Accettazione dell'eredità |
Domande frequenti
Quanto costa fare la successione con un professionista?
Dipende dal numero di immobili, di eredi e dalla complessità. Per una successione semplice con una casa si parla in genere di qualche centinaio di euro di onorario, a cui vanno aggiunte le imposte. Conviene chiedere un preventivo scritto.
Cosa succede se presento la dichiarazione in ritardo?
Si pagano sanzioni e interessi, tanto più alti quanto più è lungo il ritardo. Se ti accorgi di essere in ritardo, puoi ridurre le sanzioni con il ravvedimento operoso, regolarizzando il prima possibile.
La casa vale poco: devo comunque fare la successione?
Sì. L'esonero vale solo se tra i beni non ci sono immobili. Senza successione la casa resta intestata al defunto e non può essere venduta né affittata regolarmente.
Presentare la dichiarazione vuol dire accettare l'eredità?
No. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale; l'accettazione è un atto diverso. Chi ha dubbi sui debiti può presentare la dichiarazione e valutare con calma se accettare con beneficio d'inventario o rinunciare.
Vivo all'estero: devo tornare in Italia?
Quasi sempre no: procure, firme e dichiarazioni si possono fare dal consolato o tramite un professionista. Lo spieghiamo nella guida Eredi all'estero.
Questa guida ha scopo informativo e riflette le regole in vigore a settembre 2026. Norme, aliquote e scadenze possono cambiare: per il tuo caso specifico rivolgiti a un notaio, a un commercialista o a un geometra.